Thị trường căn hộ TP.HCM: Dự án giá tầm trung hiếm hoi giữa cơn sốt giá
Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt mức 4.148 USD/m2, tương đương khoảng 109 triệu đồng/m2. Sau khi hợp nhất, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại thành phố này đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó khu vực trung tâm có mức giá trung bình 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.
Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, dự án tầm trung khan hiếm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhận định thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng. Xu hướng tăng giá không chỉ giới hạn ở khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực khác thuộc tỉnh Bình Dương cũ, với mức giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Tại một số khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (cũ), các dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá 65-80 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 khá hạn chế.
Những dự án hiếm hoi trong phân khúc "dễ mua"
Trước thực trạng này, các dự án như The Aspira (do Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise làm chủ đầu tư) với mức giá từ 33,3 triệu đồng/m² được xem là rất hiếm hoi trên thị trường. Dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện và phấn đấu bàn giao vào quý II/2027, hứa hẹn trở thành "đích ngắm" phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người dân. Tương tự, dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie, dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng phát triển ở phía đông bắc, cũng thu hút sự chú ý khi thuộc phân khúc "dễ mua" với mức giá trung bình từ 50 triệu đồng/m², được đánh giá là cạnh tranh.
Từ những dự án này, một xu hướng ngày càng rõ rệt là việc đưa chuẩn cao cấp vào phân khúc căn hộ giá tầm trung. Doanh nghiệp nhận ra rằng tăng trưởng bền vững không thể chỉ dựa vào sản phẩm cao cấp mà còn phải gắn với chiến lược dài hạn và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp đang tập trung phát triển dòng căn hộ diện tích vừa phải, thiết kế thông minh, tối ưu chi phí xây dựng và quản lý, đồng thời chú trọng chất lượng sống, tiện ích thông minh và kết nối hạ tầng.
Áp lực từ lãi suất và giải pháp hỗ trợ tài chính
Trong bối cảnh giá căn hộ và bất động sản vẫn giữ nhịp tăng, việc đẩy mạnh các gói hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua nhà ở thực. Từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, với nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên đến 16%/năm. Các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5-6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng, khiến chi phí vốn thực tế tăng vọt khi chuyển sang lãi suất thả nổi.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, cho biết người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng. Để đối phó với "cơn bão" lãi suất, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã tung ra các gói vay ưu đãi, như hỗ trợ lãi 24 tháng, ân hạn gốc đến 6 năm, hoặc cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12-18 tháng đầu đối với khách mua nhà tại các dự án mở bán.
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội
Theo các chuyên gia, ngoài các chính sách hỗ trợ tài chính, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ giúp nhiều người dân có nhu cầu nhà ở thực tiếp cận nhà ở. Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh cho biết trong quý 2/2026, thành phố sẽ khởi công 41 dự án nhà ở xã hội. Thành phố đã giao Sở Xây dựng khẩn trương rà soát, phân loại từng nhóm dự án, bao gồm pháp lý quy hoạch kiến trúc, pháp lý đất đai, và pháp lý đầu tư xây dựng, đồng thời xác định danh mục các dự án nhà ở thương mại có dành quỹ đất 20% để thực hiện nhà ở xã hội.
Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng tốc phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện mục tiêu quốc gia xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ. Theo chỉ tiêu được giao, tổng số nhà ở xã hội cần hoàn thành của thành phố đến năm 2030 là 199.400 căn, góp phần giảm bớt áp lực về nhà ở cho người dân trong bối cảnh thị trường đang biến động phức tạp.
