Căn hộ tăng lợi nhuận gần 200% trong 10 năm, vượt trội các kênh đầu tư
Theo nghiên cứu từ PropertyGuru Vietnam, trong giai đoạn 2015-2025, bất động sản có giá trị thực đã ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng. Cụ thể, căn hộ chung cư là phân khúc dẫn đầu với tỷ suất lợi nhuận tăng gần 200%, tương đương khoảng 3 lần. Trong khi đó, vàng tăng 130%, chứng khoán tăng 109% và gửi tiết kiệm chỉ tăng 59%.
Lợi nhuận đầu tư căn hộ duy trì mức trung bình từ 12,5% đến 20% mỗi năm. Ví dụ, nếu nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện tại họ có thể thu về ít nhất 2 tỷ đồng tiền lời, chưa bao gồm vốn gốc.
Thị trường chuyển sang giai đoạn ổn định cấu trúc
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn "phục hồi kỹ thuật" sang "ổn định cấu trúc". Ông cho biết: "Chu kỳ tới sẽ không còn những cơn sóng lớn như giai đoạn 2016-2018 hay 2020-2021. Thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, nhưng bền vững hơn. Cơ hội chỉ đến với những sản phẩm có nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế."
Môi trường vĩ mô được kiểm soát tốt hơn là yếu tố quan trọng tạo nền cho sự ổn định này. Lãi suất cho vay đã dần hạ nhiệt và duy trì ở mức hợp lý, giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà. Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản cũng được thực hiện theo hướng chọn lọc, thay vì siết chặt đồng loạt.
Nhu cầu ở thực trở thành trụ cột chính
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư. Sau những bài học từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.
Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp, thay vì phân khúc cao cấp như trước.
Áp lực phát triển bền vững và minh bạch hóa
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng bất động sản vẫn có nền tảng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, thị trường không còn nhiều dư địa để "đi chậm và sửa sai". Áp lực tăng trưởng bền vững đòi hỏi chuyển sang mô hình minh bạch hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế.
Biên lợi nhuận ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước, trong khi lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát khiến rủi ro thanh khoản gia tăng. Việc đẩy mạnh minh bạch hóa dữ liệu và quản lý giao dịch cũng thu hẹp không gian cho các đợt "thổi giá" theo tin đồn.
Cơ hội dành cho bất động sản giá trị thật
PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), khuyên nhà đầu tư nên lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội, được ví như "hoa hậu" trên thị trường. Đó là những khu vực có vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác dòng tiền ổn định.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, dự báo năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn. Bà nhấn mạnh: "Cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng."
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết năm 2026 sẽ chứng kiến sự trở lại có chọn lọc. Nhiều nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có dòng tiền ổn định, thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng ít rủi ro hơn, thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Thị trường sàng lọc doanh nghiệp yếu vốn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cảnh báo cơ hội trong năm 2026 không còn dành cho những doanh nghiệp phát triển dự án theo kiểu dàn trải. Thị trường sẽ sàng lọc rất mạnh, và doanh nghiệp nào không có năng lực thật, không hiểu khách hàng thật sẽ khó tồn tại.
Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn so với giai đoạn trước, các chuyên gia đồng ý rằng bất động sản năm 2026 không phải "miền đất hứa" cho mọi chủ thể. Cơ hội sẽ tập trung vào những phân khúc, địa phương và doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, chiến lược dài hạn và cách tiếp cận thận trọng.
Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, nơi giá trị thật thay thế cho kỳ vọng đầu cơ. Không còn những "sóng lớn" cuốn theo số đông, cơ hội sẽ thuộc về những người kiên nhẫn, hiểu thị trường và sẵn sàng đi đường dài.
