Bộ Tài chính vừa đưa ra dự thảo nghị định quy định về giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) dựa trên giá hợp đồng. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng BĐS sẽ được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS.
Dự thảo nêu rõ, giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), thì giá chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số K áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. Đối với chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (nhà ở, công trình xây dựng), nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn bảng giá đất, phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số K của địa phương. Giá trị nhà, công trình nếu thấp hơn mức lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá do địa phương ban hành.
Ý kiến chuyên gia: Cần giải pháp đồng bộ
Ông Nguyễn Văn Hòa, Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM, cho rằng đề xuất này là phù hợp và cần thiết trước tình trạng kê khai "hai giá" trong chuyển nhượng BĐS tồn tại nhiều năm, gây thất thu thuế và làm méo mó thị trường. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số K hoặc giá do địa phương ban hành làm căn cứ tối thiểu thì mới xử lý được một phần. Để kiểm soát hiệu quả, cần có các giải pháp đồng bộ như bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch BĐS, liên thông dữ liệu giữa công chứng, thuế, đất đai và ngân hàng, xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế, và tăng trách nhiệm kê khai trung thực của các bên.
Ông Hòa nhấn mạnh: "Tôi cho rằng không nên đặt trách nhiệm định giá lên công chứng viên. Công chứng viên không phải là cơ quan thẩm định giá hay cơ quan thuế. Vai trò phù hợp của họ là giải thích, cảnh báo nghĩa vụ pháp lý cho các bên và phối hợp cung cấp dữ liệu giao dịch. Nếu làm đồng bộ các giải pháp này, chính sách sẽ góp phần giảm giao dịch 'hai giá', chống thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch, an toàn pháp lý cho thị trường BĐS."
Lo ngại gánh nặng cho người dân
Trong khi đó, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng đề xuất chỉ hợp lý một phần. Trước đây, nhiều địa phương và chuyên gia kiến nghị áp dụng bảng giá đất nhân 2% để tính thuế, vì đây là cách chính xác nhất, vừa đảm bảo không thất thu ngân sách, vừa dễ tính và gần sát giá thị trường. Tuy nhiên, nếu nhân thêm hệ số K, tiền thuế sẽ tăng cao, gây gánh nặng cho người dân. Ông Quang lo ngại: "Sắp tới, từ ngày 1.7, các địa phương tiếp tục ban hành hệ số K để tính tiền sử dụng đất. Hiện nay tiền sử dụng đất đã quá cao, vượt khả năng của đa số người dân. Nay tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS nhân thêm hệ số K, có thể khiến mức giá tăng cao hơn giá thị trường, đẩy tiền thuế người dân phải nộp tăng cao hơn hiện nay."
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích: Trước đây, các tỉnh ban hành bảng giá sàn là giá trung bình của từng địa phương để xác định trường hợp khai giá thấp. Khi phát hiện, ngành thuế tính lại bằng bảng giá đất nhân 2%. Với đề xuất mới, trường hợp nghi vấn giá thấp hơn thị trường sẽ lấy bảng giá đất nhân hệ số K rồi nhân 2%. Cách tính này có thể áp dụng nhưng sẽ phát sinh hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính thì không cần ban hành bảng giá sàn địa phương, giúp luật pháp công bằng, nhà nước dễ tính, dự toán được nguồn thu. Người dân căn cứ vào đó để kê khai, không sợ thấp hay cao. Tuy nhiên, cần xem xét lại mức 2% vì thuế sẽ cao hơn hiện nay, có thể giảm xuống dưới 2% sau khi khảo sát kỹ.
Trường hợp thứ hai, nếu không giảm 2% thì cần bảng giá sàn của các địa phương để kiểm soát, giúp xác định ai kê khai đúng giá, ai kê khai thấp. Người dân có thể căn cứ vào giá sàn để kê khai và tính thuế.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: "Về bản chất, đề xuất của Bộ Tài chính có mục tiêu đúng là chống thất thu thuế và minh bạch thị trường. Nhưng để khả thi và công bằng, điều quan trọng nhất là bảng giá đất phải thật sự sát thị trường, hệ số K phải phù hợp và cơ chế áp dụng phải linh hoạt, tránh biến thuế thành gánh nặng cho các giao dịch hợp pháp."
Người bán lỗ vẫn phải đóng thuế
Nhiều chuyên gia lo ngại rằng nếu mức tính thuế cao hơn giá giao dịch thực tế, người dân vẫn phải nộp thuế lớn dù bán lỗ hoặc hòa vốn. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến người cần bán gấp vì khó khăn tài chính, hoặc người mua nhà từ giai đoạn sốt giá nhưng bán khi thị trường "đóng băng" buộc phải cắt lỗ. Ngoài ra, nếu mỗi địa phương áp dụng hệ số K khác nhau hoặc điều chỉnh chưa sát thực tế, sẽ phát sinh tranh cãi giữa người dân và cơ quan thuế về mức thuế phải nộp, gây mất công bằng.
