Tại một hội thảo về lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản mới đây, các chuyên gia kinh tế đã đặt vấn đề về bản chất của thị trường bất động sản và tín dụng đối với lĩnh vực này. Nội dung được thảo luận trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao, đặc biệt là lãi vay đối với bất động sản đã lên mức 12-13%/năm, cao hơn so với các hoạt động kinh tế khác.
Bất động sản không phải là "tài sản chết"
TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng cần quay lại bản chất của bất động sản. Ông nhấn mạnh rằng trong thời gian dài, bất động sản thường bị nhìn nhận như một "tài sản chết", thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là cách hiểu sai lệch và cần sớm thay đổi.
Vị chuyên gia này dẫn lại cách gọi trong tiếng Anh của bất động sản là "real estate" - tài sản thực, hay trong tiếng Trung là "fang di chan" - nhà, đất và tài sản. Những khái niệm này phản ánh đúng bản chất của bất động sản là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế.
Ông cũng cho biết bất động sản gắn với hai khu vực chính: xây dựng (đóng góp khoảng 7-8% GDP) và kinh doanh bất động sản (khoảng 3-4% GDP). Việc tách riêng lĩnh vực này và áp dụng chính sách tín dụng mang tính phân biệt, theo ông, là chưa hợp lý.
Đóng góp thực tế có thể cao hơn
Liên quan đến quy mô đóng góp của lĩnh vực bất động sản, TS Vũ Đình Ánh bày tỏ không đồng tình với con số khoảng 10% GDP hiện nay. Ông cho rằng con số này chưa phản ánh đầy đủ thực tế khi hàng loạt đại dự án quy mô lớn xuất hiện trong những năm gần đây. Theo ông, tỷ trọng này có thể lên tới 20-30%, kéo theo nhu cầu tăng tỷ lệ tín dụng dành cho lĩnh vực này.
"Bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, vừa là sản xuất, vừa là kinh doanh, không thể đối xử khác biệt", ông Ánh nhấn mạnh.
Cần phân loại rõ các nhóm bất động sản
TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng cần phân loại rõ các nhóm bất động sản thay vì "gom chung" để quản lý. Thị trường gồm các nhóm như tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Trong đó, hoạt động thường được gọi là "đầu cơ" thực chất là đầu tư và cần được đối xử như các ngành kinh doanh khác.
Đặc biệt, với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, ông đặt vấn đề về sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay mua máy móc được ưu đãi, trong khi vay để đầu tư bất động sản lại bị siết chặt. Từ đó, ông cho rằng không nên phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản.
Lãi suất có thể dần ổn định trở lại
Đồng tình với quan điểm cần nhìn nhận lại vai trò của lĩnh vực bất động sản, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng đây không chỉ là một lĩnh vực đầu tư mà còn là ngành sản xuất ra nhà ở và hạ tầng - tức tư liệu sản xuất của nền kinh tế.
"Nếu siết đồng loạt và coi đây là lĩnh vực đầu cơ, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn", ông Lượng nhận định.
Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ gắn với chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng khiến thị trường chững lại, tuy nhiên điểm tích cực là giá không giảm sâu trên diện rộng. Vị này cũng bày tỏ lạc quan khi trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh tiềm năng nhờ các yếu tố như đô thị hóa, dân số trẻ và khả năng thu hút dòng vốn.
"Chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, giống như việc phanh để kiểm soát tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường", ông Lượng nói.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư
Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính - ngân hàng, dự báo mặt bằng lãi suất với bất động sản có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, nhưng vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý.
Còn về các đối tượng chịu tác động bởi chính sách lãi suất, trước hết là chủ đầu tư, ông Huy cho rằng lãi suất chỉ là một yếu tố trong tổng thể chi phí vốn và cần được đặt trong mối quan hệ với các kênh huy động khác. Theo ông, khi thị trường chứng khoán và các kênh đầu tư khác thuận lợi, doanh nghiệp có thêm lựa chọn huy động vốn, qua đó giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Đồng thời, dòng tiền từ khu vực dân cư vẫn giúp hệ thống ngân hàng ổn định thanh khoản, tạo dư địa kiểm soát chi phí vốn. Còn với các nhà đầu tư, ông khuyến nghị cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, cân đối nguồn vốn và có thể xem xét các giải pháp như cố định lãi suất trong 2-3 năm, thậm chí 3-5 năm để giảm thiểu rủi ro biến động.
