Thị trường chung cư Hà Nội 'hạ nhiệt' rõ rệt trong quý I
Theo báo cáo mới nhất từ hãng dịch vụ bất động sản Savills, thị trường chung cư tại Hà Nội trong quý đầu năm 2026 đã ghi nhận dấu hiệu "hạ nhiệt" đáng kể. Thanh khoản giảm sút ở cả phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp, chủ yếu do giá bán duy trì ở mức cao và áp lực từ lãi suất vay ngân hàng gia tăng.
Nguồn cung giảm, sức cầu suy yếu
Tổng nguồn cung sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt hơn 11.100 căn, với khoảng 6.100 căn được mở bán lần đầu. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành, giảm 6% so với quý trước và giảm tới 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, sức cầu lại có biểu hiện suy yếu rõ rệt.
Dữ liệu từ Savills cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 43%, trong khi riêng nguồn cung mới đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% của cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ bán được trong quý I cũng giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua.
Giá bán chững lại nhưng vẫn ở mức cao
Mặt bằng giá chung cư có dấu hiệu chững lại sau thời gian tăng "nóng". Giá bán sơ cấp trung bình hiện dao động quanh mốc 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì ổn định ở mức 82 triệu đồng/m2, hầu như không có biến động so với cuối năm 2025.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường "giảm nhiệt" xuất phát từ áp lực lãi suất. Từ đầu năm, lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 9-11%/năm trong 6-12 tháng đầu, tạo gánh nặng lớn cho nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay.
Cơ cấu nguồn cung mất cân đối
Dữ liệu từ JLL cho thấy thị trường ghi nhận hơn 30 dự án mở bán trong quý, bao gồm cả chung cư và nhà thấp tầng, tập trung chủ yếu ở khu vực ngoài Vành đai 3. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.
Điều này khiến người mua nhà ở thực – đặc biệt là nhóm mua lần đầu – gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận. Một số dự án tại các khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán chậm do chỉ hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.
Nguyên nhân sâu xa và dự báo tương lai
Bên cạnh áp lực lãi suất, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so với cùng kỳ năm trước cũng khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư gia tăng, trong khi sức mua lại suy yếu. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định tâm lý thị trường đang phân hóa và ngày càng thận trọng.
Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách và chất lượng sản phẩm. Dự báo trong thời gian tới, giá bán chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào tiếp tục neo cao, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính.
Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn thông qua giá cả, chính sách bán hàng, tiện ích và thương hiệu. Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 16.700 căn, với phân khúc hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế.
Triển vọng dài hạn và thách thức
Trong dài hạn, JLL nhận định thị trường nhà ở phía Bắc có thể bước vào chu kỳ tăng cung mạnh, trung bình khoảng 23.000 căn hộ mỗi năm trong 5 năm tới, chủ yếu đến từ các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng.
Dù nguồn cung được cải thiện, bài toán lớn của thị trường vẫn là cơ cấu sản phẩm. Nếu phân khúc trung cấp và bình dân không được mở rộng, nhu cầu ở thực của số đông người dân sẽ tiếp tục khó được đáp ứng, kéo theo tình trạng thanh khoản thấp kéo dài.
