Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến làn sóng giảm giá trên diện rộng, với mức sụt giảm phổ biến từ 5% đến 10% so với đỉnh giá vào nửa cuối năm 2025. Nguyên nhân chính đến từ sự rút lui của dòng tiền đầu cơ và nguồn cung sơ cấp dồi dào dự kiến đổ bộ trong năm 2026, khiến cục diện thị trường thay đổi rõ rệt, nhường chỗ cho những người có nhu cầu ở thực.
Diễn biến giảm giá trên thị trường thứ cấp
Sau giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao vào năm 2023, đầu năm 2024 lãi suất hạ nhiệt đã kích thích dòng tiền đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư tại Hà Nội. Giá tăng liên tục và đạt đỉnh vào tháng 8-9/2025, khiến nhiều người tin rằng thị trường khó có thể hạ nhiệt. Tuy nhiên, hiện tại giá đã quay đầu giảm.
Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ tại CT12A Nam Trung Yên (phường Yên Hòa) từng giao dịch ở mức 6,1 tỷ đồng/căn nay được chào bán 5,9 tỷ đồng/căn. Căn 3 phòng ngủ từ 11 tỷ đồng/căn giảm xuống còn khoảng 10,5 tỷ đồng/căn. Tại khu đô thị Vin SmartCity, căn hộ 1 ngủ+ tại tòa S. từ 3,6 tỷ đồng (tháng 10/2025) nay còn 3,2 tỷ đồng/căn. Căn 2 ngủ tại tòa I. từ 4,8 tỷ đồng (năm 2025) nay còn 4,6 tỷ đồng/căn.
Tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ diện tích 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được giao dịch ở mức 7,4-7,8 tỷ đồng vào tháng 10/2025, hiện chỉ còn 7-7,3 tỷ đồng/căn. Mức giảm phổ biến từ 400-600 triệu đồng/căn cũng diễn ra tại nhiều dự án khác như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, Sudico, The Zei, Eco Green City…
Nguyên nhân và nhận định từ chuyên gia
Ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand, cho biết thị trường không còn “lực đỡ” cho giá chung cư tăng khi lãi suất cho vay tăng cao và nguồn hàng sơ cấp ồ ạt đổ ra thị trường. Không chỉ giảm giá, lực cầu cũng giảm mạnh, hiện tượng đầu cơ đẩy giá giảm đáng kể, giao dịch chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực.
Theo Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến rất dồi dào, khoảng 70.000 căn từ 91 dự án, chủ yếu ở vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, trong quý I/2026, thị trường thứ cấp Hà Nội ghi nhận 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết, nhưng mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. “Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nhấn mạnh.
Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư, trong khi lực cầu ở thực duy trì nhưng không đủ bù đắp.
Triển vọng thị trường và thách thức cho người mua nhà
Ông Trần Minh Tiến dự báo các quý còn lại của năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ chiếm ưu thế. Xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính và ít chịu tác động từ các biến số quy hoạch.
Dù thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá, cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình thấp, vẫn rất mong manh. Mức giảm 5-10% chỉ là sự sụt giảm mang tính kỹ thuật so với đỉnh giá vô lý của năm ngoái. Mặt bằng giá chung cư nhìn chung vẫn neo ở ngưỡng quá cao so với thu nhập đại chúng sau 3 năm liên tục tăng phi mã. Sự phân hóa của thị trường chung cư Hà Nội hiện tại cho thấy thực tế khốc liệt: Giới đầu cơ trả giá cho chiến thuật đòn bẩy, người ôm hàng nhanh tay chốt lời, trong khi người nghèo và người có nhu cầu ở thực vẫn bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua sở hữu nhà ở.
