Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản số 5844/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hướng dẫn công tác thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng để được miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội.
Quy định mới về thẩm định và cấp phép xây dựng
Theo nội dung văn bản, dựa trên Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết các dự án nhà ở xã hội không bắt buộc phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Thay vào đó, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư có thể tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo và chịu trách nhiệm tuân thủ pháp luật về xây dựng.
Đối với thủ tục phòng cháy chữa cháy, việc thẩm định thiết kế sẽ được lồng ghép trong quy trình cấp giấy phép xây dựng nếu dự án yêu cầu phải có giấy phép. Cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Luật Xây dựng hiện hành quy định rõ, các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm cả điều chỉnh) và được phê duyệt thì không cần xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Nghị quyết 201/2025/QH15 cũng nêu rõ ưu tiên áp dụng các quy định thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.
Hai phương án cho chủ đầu tư
Bộ Xây dựng khẳng định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có quyền lựa chọn một trong hai hướng:
- Phương án 1: Áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, tức là thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng để được miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Phương án 2: Áp dụng Luật Xây dựng, tức là thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn cấp giấy phép xây dựng.
Trong trường hợp chủ đầu tư chọn phương án thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để miễn giấy phép xây dựng, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Tháo gỡ vướng mắc kéo dài
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã giải quyết triệt để tình trạng chồng chéo giữa Luật Xây dựng và Nghị quyết 201, vốn khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong thời gian qua. Hồ sơ bị kéo dài, địa phương lúng túng khi áp dụng, và chủ đầu tư phải chịu thêm chi phí và thời gian.
Việc trao quyền lựa chọn cho nhà đầu tư mang lại ba lợi ích chính: rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí tuân thủ pháp lý, và tăng tính minh bạch, thống nhất trong thực thi. Quy định mới cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội linh hoạt lựa chọn miễn giấy phép xây dựng hoặc miễn thẩm định dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Ông Châu nhận định: “Việc tháo gỡ vướng mắc về giấy phép xây dựng và thẩm định dự án không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho người dân thu nhập thấp, công nhân và người lao động đô thị.”
Khuyến nghị cho doanh nghiệp
HoREA khuyến nghị các chủ đầu tư nên rà soát từng dự án cụ thể để chọn phương án tối ưu. Nếu muốn đẩy nhanh hồ sơ đầu tư, có thể cân nhắc hướng miễn thẩm định và xin giấy phép xây dựng. Nếu dự án đã có hồ sơ kỹ thuật chuẩn bị kỹ lưỡng, có thể chọn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn giấy phép xây dựng khi khởi công.
Doanh nghiệp cũng nên chủ động làm việc sớm với cơ quan chuyên môn tại địa phương để thống nhất lộ trình xử lý hồ sơ. Ông Châu nhấn mạnh: “Khi doanh nghiệp được quyền lựa chọn thủ tục thuận lợi nhất, quá trình đầu tư sẽ thông suốt hơn, nguồn cung sẽ được cải thiện nhanh hơn và mục tiêu an sinh nhà ở sẽ tiến gần hơn đến thực tế. Đây có thể xem là một bước điều chỉnh nhỏ về thủ tục nhưng mang ý nghĩa lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản xã hội.”
