Nghị quyết 254 của Quốc hội và Nghị định 50 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cho phép việc giảm tiền sử dụng đất (SDĐ) khi chuyển sang đất ở. Cụ thể, đối với đất trong hạn mức, người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở chỉ phải đóng 30% tiền SDĐ, còn phần đất vượt hạn mức đóng 50%. Đối với trường hợp đã nộp tiền SDĐ từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, người dân được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền SDĐ theo quy định mới. Nếu số tiền sau khi tính lại cao hơn số đã nộp, người dân phải nộp thêm phần thiếu và tiền chậm nộp; nếu thấp hơn, Nhà nước hoàn trả. Người dân có văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1/1/2027 gửi bộ phận một cửa liên thông.
Tuy nhiên, việc thực hiện trên thực tế gặp nhiều khó khăn. Ông Trần M.Đ (Hà Nội) kể, ông có thửa đất 100 m2 đất trồng cây lâu năm tại phường P., TP. Hà Nội. Ngày 24/11/2025, ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở và nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài chính. Ông đã nộp đủ lệ phí trước bạ, thuế SDĐ phi nông nghiệp và 50% tiền SDĐ, số còn lại chưa nộp vì chờ chính sách giảm theo Nghị quyết 254. Từ ngày 5/2/2026, ông có đơn đề nghị UBND phường tính lại tiền SDĐ, nhưng phường yêu cầu ông liên hệ Trung tâm phục vụ hành chính công TP. Hà Nội. Tại đây, ông nhận được câu trả lời: UBND TP. Hà Nội chưa ban hành quy trình, thủ tục hành chính để thực hiện, nên trung tâm chưa có cơ sở tiếp nhận hồ sơ.
Tương tự, ông Tuấn Anh (P. Hiệp Hòa, tỉnh Quảng Ninh) cho biết tháng 10/2025, ông đã chuyển 200 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở và đã nộp 100% tiền SDĐ với số tiền 1,6 tỉ đồng. Sau khi đối chiếu Nghị quyết 254 và Nghị định 50, trường hợp của ông được lựa chọn thửa đất để xác định lại diện tích đất ở trong hạn mức. Khi nộp đơn lên Trung tâm phục vụ hành chính công của phường, cán bộ trả lời chưa có quy trình xử lý, nên "nộp thì cứ nộp", không biết khi nào được tính lại.
Tại TP. HCM, lãnh đạo các phường xác nhận dù Nghị quyết 254 đã có hiệu lực nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình xử lý hồ sơ này, nên các nơi chỉ tiếp nhận mà chưa thể giải quyết. Việc xác định hộ dân đã được hưởng hạn mức hay chưa cũng khó khăn do cơ sở dữ liệu chưa liên thông giữa các tỉnh. "Nếu người dân có đất ở TP. HCM thì dễ, nhưng đất ở nơi khác muốn rà soát giảm thuế còn là câu chuyện dài", một lãnh đạo phường nói.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng thủ tục tính lại tiền SDĐ có thể xem là một phần của thủ tục chuyển mục đích SDĐ, không nên tách thành thủ tục độc lập. UBND các phường, xã có thể tiếp nhận, giải quyết theo thủ tục hành chính về chuyển mục đích SDĐ mà không cần chờ quy trình nội bộ từ cấp trên. Ông kiến nghị cấp cơ sở không lấy lý do chậm ban hành quy trình để từ chối giải quyết thủ tục, và cơ quan thuế cần hướng dẫn tạm dừng tính tiền chậm nộp cho các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền SDĐ, tránh thiệt hại kép cho người dân.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhận định việc không thống nhất trong giải quyết thủ tục giữa các cơ quan ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân, do quy định chỉ có hiệu lực đến hết năm 2026. Ông đề nghị các bộ, ngành xây dựng văn bản hướng dẫn 34 địa phương thực hiện thủ tục theo khoản 2 điều 12 Nghị định 50. Về phía địa phương, UBND cấp tỉnh cần chỉ đạo khẩn trương xây dựng quy trình nội bộ và hướng dẫn UBND cấp phường, xã, Trung tâm phục vụ hành chính công thực hiện thủ tục.
