Trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn đẩy mạnh quy hoạch, phát triển hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực và giới đầu tư bất động sản đang lo lắng không biết có nên mua nhà gần các trục đường đang quy hoạch, mở rộng hay không. Để giải đáp thắc mắc này, phóng viên Gia đình và Xã hội đã có cuộc trao đổi với bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE).
Kỳ vọng từ Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm
Theo bà Miền, thông tin về Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đã tạo ra kỳ vọng rất lớn và tâm lý tích cực đối với người dân cũng như các nhà đầu tư. Đi cùng quy hoạch này là hàng loạt động lực phát triển quan trọng về hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội. Đây đều là những yếu tố nền tảng giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, đồng thời gia tăng giá trị một cách thực chất.
Tuy nhiên, không phải mọi khu vực hay phân khúc bất động sản đều được hưởng lợi như nhau. Về khu vực, những địa bàn nằm trên các trục hạ tầng chiến lược như đường vành đai, đường sắt đô thị, các tuyến hướng tâm, cầu vượt sông hay các tuyến kết nối liên vùng sẽ có lợi thế nổi bật hơn. Về phân khúc, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và đầy đủ tiện ích, sẽ là nhóm chịu tác động tích cực rõ nét nhất.
Mức độ hiện thực hóa những kỳ vọng này còn phụ thuộc vào quá trình chuyển hóa quy hoạch từ trên giấy thành thực tế. Điều quan trọng là tiến độ triển khai, chất lượng xây dựng và hiệu quả vận hành của các công trình hạ tầng. Khi hạ tầng thực sự phát huy vai trò kết nối, hình thành các cộng đồng dân cư thực và tạo ra dòng tiền thực, khi đó giá trị bất động sản mới tăng trưởng một cách bền vững và có cơ sở.
Sốt đất theo quy hoạch không còn đáng lo ngại
Thực tế cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về các quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện tâm lý đầu cơ, đẩy giá đất. Tuy nhiên, bà Miền cho rằng, với Quy hoạch Thủ đô lần này, nguy cơ xảy ra các cơn sốt đất theo quy hoạch sẽ thấp hơn đáng kể so với trước đây.
Lý do đầu tiên là tính minh bạch của thông tin đã được cải thiện rất nhiều. Trước đây, thông tin quy hoạch thường xuất hiện dưới dạng rò rỉ hoặc úp mở và chỉ một nhóm nhỏ có điều kiện tiếp cận sớm, tạo lợi thế cho đầu cơ, trục lợi. Hiện nay, định hướng phát triển thị trường bất động sản luôn gắn với yêu cầu minh bạch. Các thông tin về quy hoạch, cơ chế, chính sách và định hướng phát triển đều được công bố công khai trên nhiều kênh truyền thông chính thống, giúp mọi tổ chức, cá nhân có cơ hội tiếp cận bình đẳng.
Đối với Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, đây không phải là thông tin xuất hiện đột ngột. Trước khi chính thức công bố, quá trình xây dựng quy hoạch đã trải qua nhiều vòng lấy ý kiến từ các bộ, ngành, chuyên gia, doanh nghiệp và người dân. Nhiều hội thảo, tọa đàm trong nước và quốc tế đã được tổ chức để thảo luận. Chính vì vậy, thông tin đã được thị trường tiếp nhận trong một khoảng thời gian dài, thay vì tạo ra yếu tố bất ngờ. Điều này góp phần hạn chế đáng kể nguy cơ đầu cơ hay sốt đất.
Yếu tố thứ hai đến từ sự thay đổi trong tâm lý của nhà đầu tư. Nếu như trước đây, thị trường chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội, thì hiện nay hành vi đầu tư đã thận trọng hơn. Sau những chu kỳ thăng trầm, nhà đầu tư trở nên tỉnh táo và có nhiều kinh nghiệm. Họ không còn quyết định chỉ vì thông tin quy hoạch hay tin đồn. Sự quan tâm chỉ chuyển thành giao dịch khi có đủ cơ sở chứng minh bất động sản thực sự có tiềm năng tăng giá. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất và bối cảnh kinh tế hiện nay cũng khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Vì vậy, khả năng hình thành các cơn sốt đất chỉ dựa trên thông tin quy hoạch sẽ thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.
Lưu ý để hạn chế rủi ro khi đầu tư theo quy hoạch
Theo chuyên gia Phạm Thị Miền, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề. Thứ nhất, pháp lý luôn là yếu tố nền tảng quan trọng nhất. Mọi thông tin quy hoạch phải được kiểm chứng bằng các văn bản pháp lý đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không nên đầu tư chỉ dựa trên tin đồn hay các định hướng chưa chính thức.
Thứ hai, cần đánh giá khả năng hiện thực hóa quy hoạch thông qua nguồn vốn đầu tư, tiến độ bố trí ngân sách và kế hoạch triển khai cụ thể. Chỉ khi có nguồn lực thực tế thì quy hoạch mới có thể chuyển từ bản vẽ sang hiện trường.
Thứ ba, cần xem xét năng lực của các chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị triển khai dự án để đảm bảo quy hoạch được thực hiện đúng tiến độ và đúng chất lượng.
Cuối cùng, ngay cả khi hạ tầng đã hoàn thành, nhà đầu tư vẫn cần đánh giá khả năng hình thành dân cư thực, nhu cầu sử dụng thực và dòng tiền thực tại khu vực đó. Chỉ khi hội tụ đầy đủ các yếu tố này thì giá trị bất động sản mới có thể tăng trưởng bền vững, mang lại hiệu quả đầu tư an toàn và lâu dài.
