Thị trường bất động sản TPHCM đối mặt thách thức trong quý I/2026
Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý I/2026 từ Savills Việt Nam, ba tháng đầu năm đánh dấu giai đoạn "thử lửa" với nhiều biến động. Phân khúc căn hộ tại thành phố ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.
Nguyên nhân từ thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng
Savills Việt Nam chỉ ra rằng, sự thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm lý người mua. Các chủ đầu tư đã chuyển từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9 - 10%. Hiện tại, lãi suất vay ưu đãi đã tăng lên mức 8 - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên nhóm khách hàng vay mua khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, nhận định: "Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý."
Sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc
Dù mặt bằng chung trầm lắng, thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10%. Khu Đông tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn TPHCM.
Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong quý I/2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới trước áp lực kiểm soát tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tăng lên 199 triệu đồng/m2 đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình tài sản này tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng tốt.
Triển vọng trung hạn vẫn được củng cố
Ông Troy Griffiths cho biết thêm: "Dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, triển vọng trung hạn vẫn được củng cố bởi các yếu tố nền tảng. Sự phục hồi sẽ gắn liền với việc cải thiện hạ tầng và phát triển các khu vực ven đô."
Các chuyên gia Savills Việt Nam kỳ vọng thị trường sẽ duy trì đà phục hồi mạnh mẽ trong các quý tiếp theo của năm 2026, dựa trên nội lực vĩ mô khởi sắc.
Báo cáo từ DKRA Consulting: Thanh khoản giảm mạnh
Báo cáo thị trường của DKRA Consulting cho thấy, ở phân khúc căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận, nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý trước. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh, trong khi căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực TPHCM.
Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng bình quân từ 3 - 5% so với cuối năm 2025 do áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán trên thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, nhưng thanh khoản có phần chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao.
Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng chịu ảnh hưởng
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 33% so với quý trước, khu vực TPHCM chiếm đến 55% tỷ trọng cung sơ cấp. So với quý IV/2025, lượng giao dịch sụt giảm khoảng 44%. Thanh khoản thị trường chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TPHCM, chiếm 87% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết: "Quý I/2026 thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín."
Dự báo cho quý II/2026: Chủ đầu tư thận trọng
Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý II/2026, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ được dự báo duy trì ở mức thấp, dao động từ 5.000 - 7.000 căn. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh "nghẽn" room tín dụng, lãi suất tăng cao và tình hình địa chính trị phức tạp.
Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM, trong khi phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước áp lực chi phí đầu vào, với thanh khoản tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II/2026, tập trung chủ yếu ở các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa. Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chưa thể vượt mức tăng của năm 2025.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và tình trạng chênh lệch cung cầu. Tuy nhiên, mặt bằng giá và thanh khoản thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi so với năm 2025 khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm và nhu cầu ở thực luôn duy trì ở mức cao.
