Thị Trường Bất Động Sản Quý I/2026: Giá Căn Hộ Tăng Mạnh Dù Thanh Khoản Chững Lại
Công ty Avison Young Việt Nam vừa công bố báo cáo chi tiết về thị trường bất động sản trong quý đầu tiên của năm 2026. Báo cáo này cho thấy một xu hướng đáng chú ý: phân khúc căn hộ tiếp tục lập mặt bằng giá mới, bất chấp những thách thức từ thanh khoản chững lại, lãi suất gia tăng và biến động kinh tế, dẫn đến sự sụt giảm giao dịch trên diện rộng. Điều này phản ánh một giai đoạn chuyển mình quan trọng, khi thị trường bước vào quá trình sàng lọc và điều chỉnh.
Tình Hình Giá Cả Và Nguồn Cung Tại Các Thành Phố Lớn
Tại Thành phố Hồ Chí Minh (sau sáp nhập), giá sơ cấp của căn hộ đã đạt mức khoảng 3.900 USD/m², tương đương với 101,4 triệu đồng/m². Quý này ghi nhận có 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% là các dự án mới, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương. Đáng chú ý, giá bán sau mỗi đợt mở bán đã tăng trung bình 3% so với quý trước, cho thấy sức hút vẫn còn mạnh mẽ. Tuy nhiên, thanh khoản sơ cấp chỉ cải thiện nhẹ, trong khi thị trường thứ cấp lại chững lại rõ rệt.
Ở Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ đạt 3.950 USD/m², tương đương 102,7 triệu đồng/m², tăng mạnh 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung trong quý này khoảng 10.000 căn, chủ yếu thuộc phân khúc trung đến cao cấp, tập trung ở các khu vực Tây Nam và Nam thành phố. Trong đó, khoảng 4.000 căn đã được mở bán sau dịp Tết Nguyên đán. Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản cả sơ cấp lẫn thứ cấp đều giảm, báo hiệu thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe. Giai đoạn từ năm 2026 đến 2027 dự kiến sẽ có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị mới tại Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.
Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp căn hộ đạt 3.574 USD/m², tương đương 92,9 triệu đồng/m², tăng 3% so với cuối năm 2025. Nguồn cung bao gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ, nhưng tốc độ hấp thụ đã chậm lại đáng kể, cho thấy sự thận trọng từ phía người mua.
Phân Khúc Nhà Liền Thổ: Giá Cao Nhưng Thanh Khoản Yếu
Ở phân khúc nhà liền thổ, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung tăng mạnh trong hai tháng đầu năm, nâng tổng nguồn hàng lên gần 6.000 căn. Giá sơ cấp giảm nhẹ vào đầu quý do ảnh hưởng từ nguồn cung ven đô, nhưng sau đó đã tăng trở lại, đạt khoảng 7.800 USD/m², tương đương 202,8 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Tại Hà Nội, không có nguồn cung mới nào được ghi nhận, và giá cả duy trì ở mức cao, trung bình 9.600 USD/m², tương đương 249,6 triệu đồng/m². Thị trường này được dự báo sẽ đi ngang trong giai đoạn từ 2026 đến 2027, với ít biến động lớn.
Ở Đà Nẵng, giá nhà liền thổ dao động từ 5.000 đến 8.500 USD/m² (130 – 221 triệu đồng/m²) tại các khu vực trung tâm, và từ 2.800 đến 4.000 USD/m² (72,8 – 104 triệu đồng/m²) ở vùng ngoại ô. Giá đã tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, nhưng không đồng đều giữa các dự án. Thanh khoản giảm gần 40%, mặc dù chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái cân bằng tạm thời.
Nhận Định Từ Chuyên Gia Và Triển Vọng Tương Lai
Ông David Jackson, Tổng giám đốc của Avison Young Việt Nam, đã đưa ra nhận định sâu sắc về tình hình hiện tại. Ông cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, khi dòng vốn toàn cầu chuyển từ giai đoạn thăm dò sang triển khai thực chất. Điều này đi kèm với chiến lược đầu tư rõ ràng hơn về quy mô, chất lượng và tầm nhìn dài hạn. Theo ông, sự thay đổi này có thể dẫn đến một thị trường ổn định hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự thích nghi từ cả nhà đầu tư và người mua.
Nhìn chung, báo cáo từ Avison Young Việt Nam cho thấy thị trường bất động sản quý I/2026 đang trải qua những biến động phức tạp. Trong khi giá cả tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, thì thanh khoản lại giảm sút do ảnh hưởng của lãi suất và kinh tế. Điều này đặt ra thách thức cho các nhà phát triển và nhà đầu tư trong việc điều chỉnh chiến lược để thích ứng với giai đoạn sàng lọc sắp tới.
