Thị trường bất động sản quý 1/2026: Giá căn hộ lập đỉnh mới, thanh khoản giảm mạnh
Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 1/2026 của Avison Young, giá căn hộ sơ cấp đã lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm là Thành phố Hồ Chí Minh (sau sáp nhập), Hà Nội và Đà Nẵng. Tuy nhiên, lãi suất tăng và biến động kinh tế đã khiến thanh khoản giảm trên diện rộng, đánh dấu sự chững lại của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
TP.HCM: Giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m², thanh khoản cải thiện
Tại Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp đạt mức 3.900 USD/m². Quý 1 ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, tập trung nhiều nhất tại tỉnh Bình Dương. Đáng chú ý, sau mỗi đợt mở bán, giá căn hộ tăng trung bình 3% so với quý trước.
Thanh khoản thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp lại chững lại. Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với sự góp mặt của các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes.
Trong khi đó, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) đã giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, góp phần cân bằng cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP.HCM (sau sáp nhập).
Hà Nội: Giá tăng 30%, thanh khoản sụt giảm
Tại thủ đô Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường quý 1 đạt 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% so với cùng kỳ năm trước. Có khoảng 10.000 căn hộ được chào bán, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group.
Phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây Nam và Nam thành phố. Trong đó, khoảng 4.000 căn hộ được mở bán sau dịp Tết Nguyên đán.
Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều sụt giảm đáng kể. Điều này cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường đã kết thúc và bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc mới.
Giai đoạn 2026–2027 dự kiến sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.
Đà Nẵng: Giá tăng nhẹ, tốc độ hấp thụ chậm lại
Tại thành phố Đà Nẵng, giá căn hộ sơ cấp đạt mức 3.574 USD/m², tăng nhẹ 3% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ thị trường có dấu hiệu chậm lại đáng kể.
Nguồn cung trong quý bao gồm 200 căn hộ mới và hơn 1.600 căn hộ đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ. Bốn dự án dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay gồm: The Sang Residence, Peninsula Danang, Sun Symphony Residence và Masteri Rivera Danang.
Dự báo giá tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng mạnh
Đại diện Avison Young nhận định, giá bán căn hộ vẫn duy trì đà tăng do chi phí phát triển dự án liên tục bị đội giá. Dự báo giá bán sơ cấp trong năm 2026 khó có thể giảm khi chi phí đầu vào tăng mạnh.
Cụ thể, tiền sử dụng đất đã tăng theo bảng giá đất mới (có nơi tăng đến 26%), cộng hưởng cùng chi phí vật liệu xây dựng (tăng 3-5%). Tình hình này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi tình hình bất ổn trên thế giới kéo dài.
Các dự án dự kiến hoàn thành trong năm 2026 bao gồm: Sunshine Sky City (V7–V8–V9) với 796 căn tại TP.HCM; Green Tower với 1.296 căn tại Bình Dương; Maison Grand với 1.248 căn tại Bà Rịa – Vũng Tàu.
