Diễn biến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026
Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 được các chuyên gia nhận định sẽ chịu tác động từ nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất cao, tâm lý thay đổi của người mua, và các chính sách mới về thuế và số hóa đất đai. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng lãi suất vẫn ở mức cao do áp lực chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu vay trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay mua nhà của người dân.
Tâm lý thị trường thay đổi
Theo ông Quê, tâm lý khách hàng đang thay đổi đáng kể. Người mua có nhu cầu ở thực muốn chờ giá giảm thêm hoặc chọn gửi tiết kiệm với lãi suất hấp dẫn. Các nhà đầu tư không còn tin vào quan điểm "bất động sản luôn tăng giá", nhất là khi Việt Nam tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố được cho là sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở dài hạn. Biến động giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM từ 2024 đến hết quý I/2026 được ghi nhận bởi PropertyGuru Việt Nam cho thấy sự điều chỉnh rõ rệt.
Áp lực từ chính sách và số hóa
Ông Quê cũng nhấn mạnh việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai và các đề xuất đánh thuế bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai sẽ tạo áp lực lên dòng tiền đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch. Điều này có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn nhưng góp phần nâng cao tính minh bạch và phát triển bền vững về lâu dài.
Phân khúc dẫn dắt: Nhà ở xã hội
Với các yếu tố trên, ông Quê nhận định nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Đối với căn hộ thương mại, thách thức lớn nhất là bài toán định giá sản phẩm. Các doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế về thanh khoản.
Chu kỳ phát triển mới
TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Khi nền kinh tế chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa trình độ cao, giá trị bất động sản sẽ không còn phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ mà vào khả năng sử dụng và tạo ra giá trị thực. Ông Hiển nhận định: "Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ."
Động lực từ kinh tế vĩ mô
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định thị trường nửa cuối năm 2026 sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Những yếu tố này tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung.
Nguồn cung tăng, giá khó tăng nóng
Ông Đính dự báo nguồn cung bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án dọc trục hạ tầng mới. Cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng tăng nóng là không cao do nguồn cung cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Doanh nghiệp sẽ áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu. Giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có xu hướng điều chỉnh phù hợp với sức hấp thụ thực tế.
Xu hướng đầu tư dài hạn
Ông Đính nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn." Ông cũng dự báo từ nay đến 2030, thị trường còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, không phải mọi cơ hội đều phù hợp với tất cả nhà đầu tư. Việc xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư sẽ quyết định hiệu quả dài hạn. Đối với người chưa có kinh nghiệm, ông khuyến nghị tìm đến đơn vị tư vấn, môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ.
