Bất động sản hạng sang Việt Nam: Sự chuyển dịch từ 'chốn ở' sang 'kênh tích lũy tài sản' chiến lược
Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản hạng sang tại Việt Nam không chỉ phản ánh tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng mà còn cho thấy sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Đáng chú ý, quan niệm về phân khúc này đang có sự thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, bất động sản hạng sang chủ yếu được xem là sản phẩm nhà ở cao cấp dành cho nhóm khách hàng có thu nhập cao, thì hiện nay, nó ngày càng được nhìn nhận như một loại tài sản tích lũy dài hạn và kênh bảo toàn giá trị cho dòng vốn lớn.
Nguồn cung dịch chuyển mạnh, giá trị căn hộ cao cấp tăng vọt
Theo dữ liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung căn hộ chung cư mới đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025. Cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có giá trị cao hơn. Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025, tương đương hơn 20 nghìn căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần so với năm 2024. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Nền tảng kinh tế vững chắc thúc đẩy nhu cầu
Sự phát triển của phân khúc bất động sản hạng sang có mối liên hệ chặt chẽ với nền tảng tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực. GDP năm 2025 đạt mức tăng trưởng 8,02%, thuộc nhóm cao nhất trong khu vực ASEAN và nằm trong nhóm nền kinh tế tăng trưởng nhanh trên toàn cầu. Sự mở rộng của nền kinh tế kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của nhóm người có thu nhập cao, bao gồm các doanh nhân, nhà sáng lập doanh nghiệp công nghệ, nhà đầu tư tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế đang làm việc tại Việt Nam.
Quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng cũng thu hút lượng lớn chuyên gia, nhà quản lý chất lượng cao, từ đó tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Tầng lớp giàu có gia tăng, bất động sản trở thành danh mục đầu tư ưa thích
Theo Báo cáo thịnh vượng toàn cầu (The Wealth Report) năm 2025, Việt Nam liên tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao trong nhiều năm qua. Trước đại dịch Covid-19, mức tăng trưởng dao động từ 5-18% mỗi năm; sau đại dịch, tốc độ này vẫn duy trì ổn định trong khoảng 2,4-5%. Tính tới thời điểm báo cáo, Việt Nam có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng hơn 10 triệu USD, đứng thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á.
Đáng chú ý, bất động sản là một trong những danh mục đầu tư nổi bật của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cao. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp khách hàng này đang tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm bất động sản hạng sang, không chỉ để đáp ứng nhu cầu ở mà còn nhằm khẳng định vị thế xã hội, tích lũy tài sản và đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Khả năng 'chống chịu' tốt trước biến động kinh tế
Bất động sản hạng sang là sản phẩm có khả năng “chống chịu” tương đối tốt trước các biến động của chu kỳ kinh tế. Trong các giai đoạn thị trường điều chỉnh hay tình hình kinh tế có nhiều biến động, phân khúc trung cấp và các loại hình bất động sản khác như đất nền thường chịu áp lực lớn hơn, trong khi bất động sản hạng sang, nhất là các sản phẩm “hàng hiệu”, ít bị tác động mạnh.
Lý do là nhóm khách hàng sở hữu sản phẩm này đều có năng lực tài chính vững và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng. Đồng thời, nhu cầu thuê đối với phân khúc này khá ổn định, khi đối tượng thuê chủ yếu là các chuyên gia, quản lý cấp cao và nhóm khách hàng có khả năng chi trả tốt. Trong một số giai đoạn khó khăn như thời kỳ đại dịch, giá thuê có thể điều chỉnh nhưng mức giảm thường thấp hơn so với các phân khúc khác. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư xem bất động sản hạng sang như một kênh bảo toàn tài sản trong dài hạn, tương tự như vàng hoặc các tài sản hữu hạn khác.
Thách thức và cơ hội trong phân khúc nhà phố và cạnh tranh thị trường
Bên cạnh căn hộ hạng sang, nhà phố tại các khu vực trung tâm vẫn được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ lợi thế về vị trí và khả năng khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, phân khúc này cũng đang đối mặt với một số rủi ro nhất định liên quan đến quy hoạch và quá trình tái cấu trúc đô thị. Những điều chỉnh về quy hoạch như mở rộng đường, thay đổi chức năng sử dụng đất hoặc phát triển các dự án hạ tầng lớn có thể tác động đáng kể đến giá trị của các tài sản nhà phố.
Cùng với đó, quỹ đất tại các vị trí trung tâm của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dành cho phát triển dự án ngày càng hạn chế, khiến nguồn cung căn hộ hạng sang vốn chủ yếu được phát triển tại những vị trí lõi đô thị, trở nên khan hiếm. Trong bối cảnh đó, những dự án được phát triển tại các khu đất trung tâm, khu trung tâm tài chính-thương mại-dịch vụ hoặc khu vực có hạ tầng đồng bộ thường có khả năng tăng giá tốt hơn, qua đó trở thành tài sản có giá trị tích lũy dài hạn.
Ngược lại, tại các khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị, giá trị bất động sản nhà phố vẫn có tiềm năng tăng trưởng đáng kể. Các sản phẩm nhà phố diện tích trung bình trở lên, khu vực nằm gần tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc các trung tâm thương mại quy mô lớn thường ghi nhận mức tăng giá bán và giá thuê ổn định trong nhiều giai đoạn.
Song song với sự gia tăng của nguồn cung, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản hạng sang cũng đang chuyển dịch. Nếu như trước đây các dự án chủ yếu cạnh tranh về vị trí, thì hiện nay yếu tố trải nghiệm sống và chất lượng dịch vụ ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng đối với nhóm khách hàng cao cấp. Người mua không chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn kỳ vọng một không gian sống có chất lượng cao, mang lại trải nghiệm sống toàn diện.
Triển vọng phát triển mạnh mẽ trong tương lai
Nhìn chung, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu ngày càng lớn về không gian sống chất lượng cao đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường bất động sản hạng sang tại Việt Nam. Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, phân khúc này không chỉ đơn thuần là sản phẩm nhà ở cao cấp mà đang dần trở thành một loại tài sản chiến lược đối với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh.
Với những nền tảng như tăng trưởng kinh tế ổn định, quá trình hội nhập quốc tế sâu rộng và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, thị trường bất động sản hạng sang tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, đồng thời thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
