Thị trường bất động sản Hà Nội đảo chiều: Nhà đầu tư cắt lỗ, thanh khoản giảm mạnh
Một môi giới tại khu vực phía Đông Hà Nội tiết lộ, lượng khách hàng ký gửi bán lại sản phẩm tại các đại dự án đang tăng lên rõ rệt trong thời gian gần đây. Trung bình mỗi ngày, có khoảng 2 đến 4 khách hàng gửi bán, tập trung chủ yếu vào các căn hộ chung cư và sản phẩm thấp tầng. Điều này phản ánh một sự chuyển biến đáng chú ý trong tâm lý thị trường.
Áp lực tài chính đẩy nhà đầu tư vào thế cắt lỗ
Theo chia sẻ từ môi giới này, đa số khách hàng đang chấp nhận bán ra với mức giá "cắt lãi" so với giá ban đầu, thậm chí là cắt lỗ trong nhiều trường hợp. Quyết định này xuất phát từ áp lực tài chính ngày càng gia tăng, khi lãi suất có xu hướng leo thang và các chương trình ân hạn lãi suất dự kiến kết thúc vào khoảng tháng 4 đến tháng 5 tới. Một ví dụ điển hình là anh M., nhà đầu tư sở hữu căn hộ hơn 40m2 tại dự án khu đô thị ở Gia Lâm, Hà Nội. Anh cho biết đã ký gửi căn hộ với quyết tâm cắt bỏ phần chênh 200 triệu đồng so với lúc mua, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua.
Môi giới tên H. nhận định, câu chuyện của anh M. không phải là cá biệt mà là tình trạng chung của nhiều nhà đầu tư hiện nay. Số lượng khách hàng ký gửi căn hộ và sản phẩm thấp tầng đang gia tăng, nhưng thị trường bất động sản đầu năm 2026 lại rơi vào cảnh "người bán thì nhiều mà người hỏi thì ít". Tâm lý thị trường đã đảo chiều hoàn toàn so với khoảng 4-5 tháng trước, khi nhà đầu tư còn xếp hàng, giành giật và sẵn sàng mua chênh để sở hữu bất động sản. Nguyên nhân chính được cho là do lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đang tăng cao, tạo ra gánh nặng tài chính không nhỏ.
Phân tích từ chuyên gia: Triển vọng 2026 thận trọng
Nhóm phân tích của S&I Ratings chỉ ra rằng, trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chứng kiến mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng "lướt sóng" trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm và tháng 1/2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, tình hình đã thay đổi đáng kể. Tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng hơn do chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. Điều này dẫn đến thanh khoản giảm đáng kể, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.
Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, các tổ chức này được định hướng duy trì dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
Trong bối cảnh trên, S&I Ratings đánh giá triển vọng năm 2026 khó có thể xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới. Dù vậy, tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối năm nếu các biến số vĩ mô dần ổn định. Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, mặc dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
Chuyên gia nhận định: Thị trường hướng đến sự trưởng thành
Chia sẻ về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU), cho rằng trong ngắn hạn, thị trường có thể ghi nhận sự chững lại về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và đầu cơ. Phân khúc trung cấp – gắn với nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội – nhiều khả năng sẽ giữ vai trò chủ đạo.
Trong trung hạn, nếu lãi suất ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ sau khi đạt đỉnh, thị trường có thể phục hồi từng bước. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không dựa trên "sóng" mà dựa trên nền tảng tài chính và chất lượng dự án vững chắc.
Về dài hạn, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn tích cực: đô thị hóa mạnh mẽ, hạ tầng được đầu tư quy mô lớn, dân số trẻ và nhu cầu an cư cao. Lãi suất cao chỉ là biến số mang tính chu kỳ, không làm thay đổi xu thế phát triển dài hạn của thị trường.
Ông Huy nhấn mạnh: "Mức lãi suất 11–12%/năm có thể xem là phép thử lớn đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Nhưng trong mỗi chu kỳ điều chỉnh, thị trường lại trở nên trưởng thành hơn. Người mua nhà học cách tính toán kỹ lưỡng. Nhà đầu tư rèn luyện kỷ luật tài chính. Doanh nghiệp nâng cao chuẩn mực minh bạch và quản trị rủi ro.
Trong chu kỳ mới, cơ hội không dành cho sự vội vàng. Nó dành cho những chủ thể chuẩn bị kỹ lưỡng, hiểu rõ năng lực tài chính của mình và lựa chọn giá trị thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn. Và chính sự chọn lọc ấy sẽ định hình diện mạo thị trường bất động sản trong giai đoạn tới: thận trọng hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn".
Theo Phương Hoàng, thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh cần thiết, hướng đến sự ổn định và phát triển bền vững trong tương lai.
