Thị trường bất động sản quý I/2026: Sự phân hóa và xu hướng phục hồi rõ nét
Theo báo cáo mới nhất từ PropertyGuru Vietnam, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I năm 2026 đang thể hiện những diễn biến phức tạp với sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc và khu vực. Dữ liệu cho thấy một bức tranh không đồng nhất, nơi một số khu vực ghi nhận sự sụt giảm trong khi những nơi khác lại bùng nổ về mức độ quan tâm từ người mua.
Phân khúc đất nền: Miền Trung nổi lên như điểm sáng
Cụ thể, tại thủ đô Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình đạt 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² vào quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với con số 75 triệu đồng/m² ghi nhận vào đầu năm 2025. Trong khi đó, tại TP.HCM (cũ), giá đất nền duy trì ở mức 68 triệu đồng/m² từ quý IV/2025 đến quý I/2026, đi ngang nhưng vẫn thể hiện sự tăng trưởng so với mức 63 triệu đồng/m² trong quý I/2025.
Điểm đáng chú ý nhất ở phân khúc đất nền chính là sự phân hóa sâu sắc theo vùng miền. Trong khi miền Bắc và miền Nam nhìn chung đều ghi nhận xu hướng giảm về mức độ quan tâm từ người mua, thì miền Trung lại nổi bật với sự gia tăng mạnh mẽ. Hầu hết các địa phương trong khu vực này đều báo cáo mức tăng quan tâm đối với đất nền dao động từ 10% đến 28%, một con số ấn tượng trong bối cảnh chung.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Vietnam, động lực chính thúc đẩy sự phục hồi này đến từ nguồn cung mới được đẩy mạnh. "Trong quý I/2026, nhiều chủ đầu tư lớn đã đồng loạt ra hàng tại miền Trung, đặc biệt là tại các thị trường trọng điểm như Đà Nẵng và Khánh Hòa. Đây chính là yếu tố then chốt giúp thu hút lại dòng quan tâm đổ về khu vực này", bà Ánh nhấn mạnh.
Chung cư: Phân khúc dẫn dắt đà phục hồi toàn thị trường
Cũng theo báo cáo, chung cư là phân khúc nổi bật nhất trong quý I/2026 với tăng trưởng ấn tượng về mức độ quan tâm, đóng vai trò chủ chốt trong việc dẫn dắt đà phục hồi của thị trường bất động sản toàn quốc. Dữ liệu chi tiết cho thấy, mức độ quan tâm đối với chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng từ 4% đến 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình bất động sản khác, phản ánh rõ ràng dòng tìm kiếm đang quay trở lại mạnh mẽ với phân khúc này.
Không chỉ dừng lại ở hành vi tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong vòng 6 tháng tới, theo kết quả khảo sát từ các chuyên gia môi giới. Một điểm đáng chú ý khác là tỷ trọng người mua với mục đích để ở chiếm đa số áp đảo. Cuộc khảo sát của PropertyGuru Vietnam vào quý I/2026 tiết lộ rằng 67% người mua chung cư hướng đến mục đích sử dụng thực, 30% mua để đầu tư cho thuê dài hạn và chỉ có 4% là nhắm đến mục tiêu lướt sóng ngắn hạn.
Bà Ngọc Ánh chia sẻ thêm: "Trước đây, có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30% - 40%. Sự thay đổi rõ rệt này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ từ tâm lý đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực tế, một tín hiệu lành mạnh cho thị trường".
Trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố vĩ mô vẫn còn nhiều biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì được sự ổn định đáng kể, với mức tăng nhẹ theo quý chỉ dao động từ 1,5% đến 2,4%. Cụ thể, trong quý I/2026, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m² và tại TP.HCM (cũ) là 69 triệu đồng/m², cho thấy khả năng "giữ giá" vững chắc của phân khúc này, nhờ vào nền tảng nhu cầu bền vững và ít mang tính đầu cơ hơn so với các loại hình khác.
Nhà riêng: Sự khác biệt rõ rệt giữa hai thành phố lớn
Phân khúc nhà riêng trong quý I/2026 thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP.HCM (cũ). Cụ thể, TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025, trong khi tại Hà Nội, con số này vẫn thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ, một sự tương phản đáng chú ý.
Bà Ngọc Ánh lý giải sự khác biệt này xuất phát từ diễn biến trái chiều của mặt bằng giá tại hai thành phố. "Tại Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục trong suốt một năm qua, điều này khiến sức mua có dấu hiệu chững lại. Ngược lại, tại TP.HCM, sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2025, thị trường đã bắt đầu ghi nhận những điều chỉnh nhẹ. Khi giá có sự điều chỉnh tại một số khu vực, thị trường trở nên hấp dẫn hơn và mức độ quan tâm cũng phục hồi rõ rệt", bà nhận định.
Các yếu tố tác động và dự báo tương lai
Theo bà Ngọc Ánh, những yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều được phản ánh nhanh chóng vào mức độ quan tâm và khối lượng giao dịch đất nền. "Theo quan sát của chúng tôi trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch mới, sáp nhập địa giới hành chính hay chính sách mới được ban hành, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khi xuất hiện thông tin về áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế mới hoặc các biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng một cách rõ rệt", bà Ngọc Ánh cho biết thêm.
Nhìn chung, thị trường bất động sản quý I/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh với nhiều tín hiệu tích cực từ phân khúc chung cư và sự phân hóa mạnh theo vùng miền. Sự ổn định về giá và sự dịch chuyển sang nhu cầu sử dụng thực là những điểm sáng đáng ghi nhận, hứa hẹn một thị trường lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới.
