Thị trường bất động sản chuyển trạng thái với nguồn cung tăng mạnh
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự chuyển biến rõ rệt khi nguồn cung được cải thiện đáng kể. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ về mặt pháp lý nhờ vào các điều chỉnh chính sách kịp thời. Cùng với đó, hơn 20 dự án quy mô lớn đã được phê duyệt và triển khai mới, tập trung chủ yếu tại các khu vực vùng ven, gắn liền với hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm.
Chất lượng nguồn cung được nâng cấp, đa dạng hóa sản phẩm
Nguồn cung không chỉ tăng về số lượng mà còn được nâng cấp về chất lượng, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích hiện đại. Bên cạnh đó, thị trường còn được bổ sung từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của các nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung gia tăng đáng kể. Ước tính đến năm 2026, con số này có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm, tạo ra sự đa dạng hóa về phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm cho người mua.
Người mua có nhiều lựa chọn nhưng tâm lý thận trọng hơn
Sự gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời hưởng lợi từ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đã trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.
Phân hóa thị trường và áp lực giá cả
Ghi nhận thực tế từ Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS cho thấy, số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số sản phẩm ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng, nhưng giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở các căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý. Trong khi đó, tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư.
Nguyên nhân của sự phân hóa và cấu trúc nhà đầu tư
Đại diện VARS cho rằng, nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt: một bộ phận nhà đầu tư dài hạn không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Áp lực chi phí và chiến lược kích cầu của chủ đầu tư
Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá BĐS không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8-12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6%-2,7%. Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, đồng thời áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu để thu hút dòng tiền.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư trong bối cảnh mới
VARS khuyến nghị rằng, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm không nên dựa trên mức giá bán, mà cần xem xét trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.
Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài, tối thiểu từ 3-5 năm cho các dự án hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển kinh tế, trong khi thận trọng với các khu vực có rủi ro thanh khoản cao.
