Thị trường bất động sản 2026: Áp lực từ lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng
Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt với nhiều biến số mới đầy thách thức. Mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại, trong khi tín dụng dành cho lĩnh vực này bị kiểm soát chặt chẽ hơn, tạo ra gánh nặng lớn cho cả người mua nhà và doanh nghiệp.
Lãi suất tăng cao và tác động đến người vay mua nhà
Theo ghi nhận, thời gian gần đây, nhóm ngân hàng thương mại nhà nước bất ngờ điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức 14%-15%/năm, tiệm cận mặt bằng của các ngân hàng tư nhân. Một ngân hàng lớn thậm chí còn thông báo tạm ngừng cho vay với các dự án BĐS trong quý I/2026. Động thái này nhằm thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.
Gánh nặng dễ thấy nhất chính là những người vay mua nhà. Anh Hoàng Thịnh (ngụ phường Bình Trưng, TP HCM) chia sẻ: "Tôi vay khoảng 1,5 tỉ đồng để mua căn hộ chung cư. Lãi suất thả nổi khoảng 9% trong suốt 2 năm qua, vừa mới tăng lên gần đây. Từ 9% lên 10% không phải quá lớn nhưng trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, số tiền tăng thêm cũng là một gánh nặng." Nhiều người khác cũng nhận thông báo lãi suất tăng lên 12%-13%/năm, khiến kế hoạch tài chính bị xáo trộn.
Lãi suất tăng cao cũng khiến nhiều người có ý định vay mua nhà phải bỏ cuộc. Chị Hạnh Thảo (ngụ phường Long Phước, TP HCM) cho biết: "Cuối năm ngoái, lãi suất cố định vay mua nhà chỉ 7-8%/năm. Gần đây, tôi liên hệ lại ngân hàng thì được thông báo lãi suất thấp nhất cũng khoảng 10%/năm, sau đó thả nổi khoảng 12%-13%/năm. Với mức này, tôi đành dời lại kế hoạch mua chung cư."
Thách thức với doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu giải pháp
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp BĐS đứng trước bài toán khó về nguồn vốn trung và dài hạn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam - nhận định: "Rủi ro lớn nhất với DN BĐS trong năm 2026 chính là lãi suất. Hiện nhiều DN phải sử dụng 60%-70% vốn tín dụng để triển khai dự án. Khi lãi suất cao và điều kiện vay vốn siết chặt, áp lực tài chính càng nặng nề."
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), cho rằng việc tăng lãi suất là phù hợp với hoạt động điều hành của các ngân hàng, nhưng đang tác động mạnh đến thị trường. Doanh nghiệp sẽ phải điều chỉnh tăng chi phí đầu tư, dẫn đến giá bán nhà có thể tăng theo. Đồng thời, lãi suất cao khiến hiệu quả đầu tư BĐS suy giảm, nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc thu hẹp kế hoạch, ảnh hưởng tiêu cực đến thanh khoản.
Để hạn chế tác động tiêu cực, nhiều ngân hàng đã thiết kế các gói tín dụng ưu đãi. Chẳng hạn, Ngân hàng Quân đội (MB) dành lãi suất 8%-8,5%/năm cho người mua nhà đầu tiên, trong khi Ngân hàng Á Châu (ACB) áp dụng lãi suất từ 8%/năm ưu đãi trong 3 tháng đầu. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh cần có thêm gói vay ưu đãi dài hạn, tập trung vào phân khúc nhà ở giá phù hợp và người mua lần đầu.
Triển vọng từ thị trường trái phiếu và khả năng thích ứng
Trong bối cảnh dư địa tăng trưởng tín dụng thu hẹp, nhiều chuyên gia kêu gọi sớm khơi thông lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2026, khi tín dụng BĐS suy giảm, doanh nghiệp sẽ buộc phải tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu để bù đắp phần thiếu hụt. Thị trường trái phiếu được kỳ vọng phục hồi mạnh, với quy mô phát hành có thể đạt khoảng 1 triệu tỉ đồng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định: "Lãi suất tăng sẽ trở thành 'bộ lọc' tự nhiên của thị trường. Những DN có quỹ đất sạch, đòn bẩy thấp và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục trụ vững." Ngược lại, các đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt rủi ro thanh khoản.
Ở góc nhìn dài hạn, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho rằng năm 2026 sẽ là năm doanh nghiệp phải thận trọng, lượng sức để thích nghi. "Thị trường bền vững không chỉ đo bằng lợi nhuận mà còn ở khả năng quản trị rủi ro sau một chu kỳ biến động lớn", ông nhấn mạnh. Nhiều công ty chứng khoán cũng lạc quan rằng với nền tảng lợi nhuận tích lũy khá tốt trong năm 2025, các DN BĐS sẽ có "vùng đệm" tài chính nhất định để vượt qua giai đoạn khó khăn này.
