Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, với nguồn cung phục hồi nhưng thanh khoản chưa theo kịp. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thị trường nửa cuối năm 2026 chịu tác động từ nhiều yếu tố vĩ mô, trong đó lãi suất vẫn là biến số quan trọng nhất.
Niềm tin khách hàng cải thiện nhưng chưa đủ mạnh
FERI cho biết niềm tin của khách hàng đã dần cải thiện so với giai đoạn trước nhưng chưa đủ mạnh để tạo nên một chu kỳ tăng trưởng trên diện rộng. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư trung - dài hạn vẫn duy trì, nhưng người mua ngày càng khắt khe khi quyết định xuống tiền.
Nguồn cung cải thiện, tập trung tại các đô thị lớn
Điểm đáng chú ý là nguồn cung tiếp tục được cải thiện. FERI dự báo 6 tháng cuối năm sẽ có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 lên hơn 100.000 sản phẩm. Song song đó, nguồn cung thứ cấp cũng dồi dào hơn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không diễn ra đồng đều. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại những địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Trong khi đó, nhiều địa phương có thanh khoản thấp hoặc thiếu động lực phát triển sẽ tiếp tục khan hiếm dự án quy mô lớn.
Phân khúc căn hộ dẫn dắt, tỷ lệ hấp thụ thấp
Phân khúc căn hộ được dự báo vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Nguồn hàng mới chủ yếu đến từ các đại đô thị, khu đô thị tích hợp, dự án xanh hoặc có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và kết nối hạ tầng thuận lợi. Ở chiều ngược lại, sức mua được nhận định là chưa có sự bứt phá. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp nhiều khả năng chỉ dao động khoảng 20-30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.
Riêng phân khúc cho thuê tiếp tục là điểm sáng khi giá thuê được dự báo ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm, nơi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao.
Ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026
Trên cơ sở các yếu tố kinh tế vĩ mô, lãi suất và dòng tiền, FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026.
Kịch bản thách thức
Nếu kinh tế thế giới tiếp tục biến động phức tạp, lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao từ 13-15%, thị trường sẽ phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.
Kịch bản kỳ vọng
Kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý được hoàn thiện từng bước, nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất duy trì quanh mức 11-13%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%. Dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.
Kịch bản lý tưởng
Kịch bản lý tưởng chỉ xảy ra nếu kinh tế vĩ mô diễn biến tích cực hơn dự báo, lãi suất giảm xuống khoảng 9-11%, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10%.
Theo Đình Phong, tienphong.vn
