Bất động sản thống lĩnh cơ cấu tài sản thế chấp ngân hàng Việt Nam
Theo báo cáo tài chính quý 4-2025 vừa công bố, Vietcombank ghi nhận tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 1,67 triệu tỉ đồng vào ngày 31-12-2025, tăng 15,5% so với cùng kỳ năm trước. Tổng tài sản đảm bảo được ngân hàng này nắm giữ làm thế chấp lên tới 2,63 triệu tỉ đồng, tăng 11% so với cuối năm 2024, với tỉ lệ tài sản đảm bảo trên dư nợ ở mức 158%.
Cơ cấu tài sản thế chấp chi tiết tại Vietcombank
Trong cơ cấu tài sản bảo đảm cho các khoản vay, bất động sản chiếm vị trí dẫn đầu với giá trị thế chấp hơn 1,89 triệu tỉ đồng, tương đương gần 72% tổng giá trị tài sản bảo đảm. Con số này đã tăng gần 9,4% so với đầu năm 2024. Các loại tài sản cầm cố còn lại bao gồm:
- Tiền gửi: hơn 298.000 tỉ đồng
- Giấy tờ có giá: trên 55.000 tỉ đồng
- Các loại tài sản khác
Đáng chú ý, lượng tiền gửi vào Vietcombank tiếp tục tăng hơn 10%, đạt hơn 1,67 triệu tỉ đồng, đi ngược lại xu thế của nhiều ngân hàng tư nhân. Về tình hình kinh doanh, Vietcombank duy trì vị trí dẫn đầu về lợi nhuận trong ngành ngân hàng năm 2025, với thu nhập lãi thuần tăng 6% lên 58.674 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 4% đạt 35.198 tỉ đồng.
Xu hướng tương tự tại các ngân hàng quốc doanh khác
Không chỉ Vietcombank, cả ba ngân hàng còn lại trong nhóm quốc doanh đều có lượng tài sản thế chấp bằng bất động sản lớn, phản ánh quy mô dư nợ cho vay dẫn đầu thị trường. Cụ thể:
- BIDV: Dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 2,37 triệu tỉ đồng cuối năm 2025, tăng gần 15,4% sau một năm.
- Vietinbank: Dư nợ cho vay khách hàng là hơn 1,99 triệu tỉ đồng, tăng gần 16%.
Cả BIDV và Vietinbank đều chưa thuyết minh riêng về giá trị tài sản cầm cố. Trong khi đó, Agribank – ngân hàng có lượng bất động sản cầm cố thuộc top lớn nhất thị trường – chưa công bố báo cáo quý 4-2025 và cả năm 2025. Tuy nhiên, báo cáo tài chính bán niên 2025 của Agribank cho thấy tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng gần đạt 3,53 triệu tỉ đồng cuối tháng 6-2025, tăng hơn 10% sau sáu tháng, với bất động sản chiếm hơn 3,17 triệu tỉ đồng.
Phân tích từ các ngân hàng thương mại cổ phần
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần như ACB, MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank, tỉ trọng tài sản thế chấp là bất động sản cũng ở mức tương đối cao. Ví dụ, Techcombank ghi nhận giá trị bất động sản được thế chấp làm tài sản đảm bảo đạt 686.816 tỉ đồng cuối tháng 12-2025, tăng mạnh 28% sau một năm. Với tổng giá trị tài sản đảm bảo hơn 1,45 triệu tỉ đồng, lượng bất động sản thế chấp chiếm 47,2%, cùng với giấy tờ có giá 289.803 tỉ đồng và các loại tài sản khác hơn 451.941 tỉ đồng.
Giải mã nguyên nhân bất động sản chiếm ưu thế
Theo các chuyên gia, việc bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm là đặc tính phổ biến tại Việt Nam, do:
- Bất động sản có giá trị lớn, tương đối ổn định, dễ định giá và cơ sở pháp lý rõ ràng, giúp ngân hàng thuận lợi trong đăng ký thế chấp và xử lý rủi ro.
- Nhu cầu tín dụng của nền kinh tế chủ yếu gắn với nhà ở, dự án, nhà xưởng và đất đai, khiến bất động sản trở thành tài sản phổ biến nhất để bảo đảm khoản vay.
- So với hàng tồn kho hay máy móc, bất động sản ít biến động hơn, khó bị tẩu tán và có xu hướng tăng giá trong dài hạn, tạo biên an toàn cho ngân hàng.
Chuyên gia từ SHS nhận định việc "giảm tín dụng bất động sản" thực tế rất khó thực hiện mạnh mẽ và lâu dài. Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm: phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài hạn, đều cầm cố bằng bất động sản. Do đó, siết tín dụng bất động sản dễ biến thành siết tín dụng toàn hệ thống. Thêm vào đó, mảng tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM) của nhiều ngân hàng.
Nếu mục tiêu vẫn là duy trì tăng trưởng cao, kịch bản tín dụng bất động sản giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi kinh tế buộc phải "hãm phanh" vì rủi ro hệ thống, trong khi các phương án đánh giá lại thống kê để GDP tăng vọt nằm ngoài phạm vi giả định phân tích.
