Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, chính thức áp dụng từ ngày 1/7/2025, quy định rõ điều kiện miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất. Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế nếu thời gian sở hữu nhà, đất tối thiểu là 183 ngày (khoảng 6 tháng) trước khi chuyển nhượng.
Quy định chi tiết về thời gian sở hữu
Theo ông Nguyễn Văn Hùng, chuyên gia thuế tại Bộ Tài chính, quy định 183 ngày nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán nhà đất trong thời gian ngắn để trốn thuế. Trước đây, Luật Thuế TNCN năm 2007 chỉ yêu cầu “nhà ở, đất ở duy nhất” mà không quy định cụ thể thời gian sở hữu, dẫn đến nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật.
Cụ thể, điều kiện miễn thuế bao gồm: (1) Cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng; (2) Thời gian sở hữu tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) đến ngày chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày; (3) Việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Tác động đến thị trường bất động sản
Quy định mới dự kiến sẽ làm giảm tình trạng “lướt sóng” bất động sản, khi các nhà đầu tư ngắn hạn phải chịu thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng (thuế TNCN) nếu bán trước 183 ngày. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khoảng 30% giao dịch nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM là đầu cơ ngắn hạn dưới 6 tháng.
Bà Lê Thị Hà, một nhà đầu tư tại quận 2, TP.HCM, chia sẻ: “Trước đây tôi thường mua căn hộ rồi bán lại trong vòng 2-3 tháng để kiếm lời. Nay phải chờ 6 tháng mới được miễn thuế, tôi sẽ phải tính toán lại chiến lược đầu tư.”
Trường hợp ngoại lệ và hướng dẫn thực hiện
Luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ không áp dụng thời gian 183 ngày, bao gồm: chuyển nhượng do giải phóng mặt bằng, tái định cư theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con cái; hoặc chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ theo quy định riêng.
Để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải nộp hồ sơ chứng minh nhà, đất duy nhất và thời gian sở hữu. Cơ quan thuế sẽ kiểm tra thông tin qua cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở. Trường hợp kê khai không trung thực, người nộp thuế sẽ bị xử phạt theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Ý kiến chuyên gia
Luật sư Trần Minh Đức, Đoàn Luật sư Hà Nội, cho rằng quy định 183 ngày là hợp lý, giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý: “Cần có hướng dẫn cụ thể về cách tính thời gian sở hữu đối với trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ hoặc đang thế chấp ngân hàng, tránh gây khó khăn cho người dân.”
Luật Thuế TNCN sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Các hợp đồng chuyển nhượng ký trước ngày này vẫn áp dụng quy định cũ. Bộ Tài chính sẽ ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết trong thời gian tới.
