Trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, câu hỏi liệu cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có thể thay thế công chứng bắt buộc trong các giao dịch nhà đất đang thu hút sự quan tâm lớn. Theo chuyên gia, cơ sở dữ liệu này được kỳ vọng giúp người dân giảm thủ tục, song cần thận trọng vì nguy cơ rủi ro nếu loại bỏ hoàn toàn công chứng.
Hiện trạng cơ sở dữ liệu đất đai
Theo điều 165 Luật Đất đai hiện hành, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đang được xây dựng, bao gồm: cơ sở dữ liệu địa chính; cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ sở dữ liệu giá đất... Đây được xem là nền tảng quan trọng để minh bạch hóa thông tin đất đai.
Tuy nhiên, việc giao dịch chỉ qua giấy viết tay hoặc trung gian môi giới mà thiếu thiết chế độc lập kiểm tra tính xác thực đã để lại những hệ lụy khổng lồ. Điển hình là vụ án Alibaba cuối năm 2022, TAND TP.HCM phải thực hiện một tiền lệ chưa từng có: căng rạp ngoài sân tòa, liên thông hai phòng xử lớn nhất để phục vụ con số kỷ lục hơn 4.000 bị hại. Hàng nghìn người khổ sở ngược xuôi nhiều năm chỉ vì những hợp đồng "giấy viết tay", không qua công chứng.
Quan điểm của chuyên gia về vai trò công chứng
Trao đổi với Báo Thanh Niên, luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết nếu cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai giúp quản lý minh bạch, đồng bộ và giảm thủ tục hành chính thì rất tốt cho người dân. Tuy nhiên, theo ông, do hiện tại chúng ta vẫn trong giai đoạn hoàn thiện cơ sở dữ liệu nên chưa thể đánh giá toàn diện hiệu quả về việc ngăn ngừa rủi ro trong giao dịch nhà đất.
"Theo tôi, phí công chứng phù hợp với người dân và xưa nay họ cũng chưa xem đây là kênh để đảm bảo rủi ro. Nếu chưa có cơ chế thay thế hiệu quả hơn, việc bãi bỏ công chứng bắt buộc cần được cân nhắc hết sức thận trọng", luật sư Quang Nghiêm chia sẻ. Ông cũng nhấn mạnh rằng Luật Công chứng quy định các tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại do sai sót.
Ngoài ra, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM băn khoăn về tình trạng quá tải của các cơ quan đăng ký hiện nay. Nếu gánh thêm trọng trách thẩm định pháp lý, nhà nước có thể phải tăng biên chế. Trong khi đó, hệ thống công chứng đang hoạt động theo mô hình xã hội hóa, tự chủ tài chính hoàn toàn nhưng vẫn chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Công nghệ sinh trắc học và mống mắt hỗ trợ giao dịch
Theo ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM, Đề án 06 đang mở ra cơ hội lớn. Khi công chứng viên sử dụng công chứng điện tử và được phép khai thác các dữ liệu quốc gia về dân cư như CCCD, vân tay, sinh trắc học và đặc biệt là mống mắt, mọi thông tin về chủ sở hữu và tài sản sẽ được minh bạch hóa ngay tức khắc.
"Khi công chứng viên có dữ liệu chính xác trong tay, kết hợp với nghiệp vụ chuyên môn để kiểm chứng ý chí các bên và kết hợp công chứng điện tử, chúng ta sẽ chặn đứng từ gốc các nguy cơ tranh chấp, tiết kiệm hàng tỉ đồng chi phí xã hội cho việc xử lý hậu quả, thi hành án sau này", ông Vinh chia sẻ.
Giải pháp nâng cao chất lượng công chứng
Luật sư Bùi Quang Nghiêm đề xuất nâng cấp chất lượng dịch vụ công chứng hiện nay thông qua công nghệ. Cụ thể, cần thiết lập hành lang pháp lý số: sửa đổi Luật Công chứng để vận hành mô hình công chứng điện tử, cho phép kết nối thời gian thực với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai. Nhà nước có thể chia sẻ dữ liệu có thu phí bằng cách cho phép tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu từ CCCD gắn chip để loại bỏ việc người dân phải mang vác "núi" giấy tờ bản chính đi đối chiếu.
"Theo tôi, một nền công chứng điện tử mạnh mẽ không chỉ bảo vệ túi tiền của mỗi gia đình mà còn là nền tảng cho một thị trường bất động sản bền vững, minh bạch", luật sư Quang Nghiêm nói.
Hiện Quốc hội đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo điều 27 dự thảo về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này cho thấy xu hướng giảm bớt thủ tục hành chính, nhưng đi kèm là những thách thức về quản lý rủi ro.
