Câu hỏi về việc bồi thường khi xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp đã được Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp chi tiết, dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Tình huống cụ thể và thắc mắc của độc giả
Theo phản ánh trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, ông A có thửa đất nông nghiệp (ký hiệu BKH, LUA...) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002. Đến năm 2008, Nhà nước phê duyệt quy hoạch xây dựng khu vực này. Năm 2011, ông A tiến hành xây dựng nhà ở trên thửa đất và sinh sống ổn định cho đến nay.
Tháng 4/2026, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP), ông A sẽ được bồi thường 100% giá trị đất ở, nhưng phải khấu trừ 80% tiền sử dụng đất và 0,5% lệ phí trước bạ. Đồng thời, ông A cũng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Độc giả đặt câu hỏi: Ngôi nhà của ông A (giả sử diện tích xây dựng là 500 m2, trong khi hạn mức giao đất ở tại địa phương là 400 m2) sẽ được tính bồi thường như thế nào?
Quy định pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất
Cục Quản lý đất đai đã trích dẫn các quy định pháp luật liên quan. Cụ thể, Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Về bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, Điều 102 và Điều 105 Luật Đất đai 2024 cùng Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 11 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP) quy định rõ các trường hợp được bồi thường và các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Diễn giải cách tính bồi thường cho nhà xây trái phép
Theo quy định, đối với tài sản gắn liền với đất được tạo lập trước khi quy hoạch được phê duyệt, người sử dụng đất có thể được bồi thường theo mức hỗ trợ. Tuy nhiên, trong trường hợp của ông A, nhà được xây dựng vào năm 2011, sau khi quy hoạch đã được phê duyệt năm 2008. Vì vậy, ngôi nhà có thể không đủ điều kiện để được bồi thường toàn bộ giá trị.
Về đất, nếu thửa đất được xác định là đất ở (do đã chuyển mục đích sử dụng), ông A sẽ được bồi thường 100% diện tích trong hạn mức (400 m2) và phần vượt hạn mức (100 m2) sẽ được xem xét theo quy định của địa phương. Tuy nhiên, do xây dựng trái phép, ông A phải khấu trừ 80% tiền sử dụng đất và chịu phạt hành chính.
Khuyến nghị từ cơ quan quản lý
Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật nêu trên và liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, làm rõ các tình huống cụ thể. Việc áp dụng pháp luật còn phụ thuộc vào hồ sơ địa chính, quy hoạch chi tiết và quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.
